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【审判专家解读民法典⑥】白云良:租房后发现房子被抵押怎么办?
  发布时间:2020-09-15 15:31:59 打印 字号: | |

抵押权属担保物权之一种,系为保障债权之实现目的而设立,故有债权之存在,始有抵押权存在之可能。债权消灭,抵押权自然消灭,抵押权不能离开债权而单独存在。

 一直以来,我国担保领域的法律法规较为分散,且不同规范间的规则不统一,实践中引发各种问题。

民法典的颁布,统一了担保领域的法律适用,回应及完善了法律事件中的诸多难题。在立法体例上,民法典未设立单独的担保篇,而是根据不同担保类型的特点,将其分布在不同的章节。

本期,我们请到的审判业务专家是沈阳市中级人民法院党组成员、执行局局长白云良,他关注的话题是抵押权行使的权利冲突问题。

一、同一财产同时存在抵押权与租赁权

民法典第725条规定,“租赁物在承租人按照租赁合同占有期间内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,即理论中的“买卖不破租赁”。那么抵押能否破租赁呢?根据举重以明轻的法律解释和适用原则,可以得出抵押亦不破租赁。民法典第405条规定,“抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响”。但是,如果抵押权设立后,抵押人又将抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗抵押权。”

例如,小李与老王签了房屋租赁合同,小李承租老王的一套房子,租期未到,老王把这套房子卖给了张三,张三要求小李从这套房子搬走,那么小李可以理直气壮地说自己有权继续住在这里。因为即便这个房子的所有权人已经从老王变成了张三,小李和老王之间的房屋租赁合同仍然有效。这就是“买卖不破租赁”制度,避免了承租人因为租赁期限内承租的房屋被转卖而被迫搬走的情况,保障了承租人的合法权利。

再如,小王拟租赁房屋所有人张某的一室一厅,在核实房屋产权证书与张某的身份后,小王与张某签订了房屋租赁合同。一个月后,徐某找到小王,自称该房屋在张某出租前已抵押给他,目前拟出售,要求小王搬离该租赁房屋。经核实,张某在租房给小王前,已将房屋抵押给了徐某。因抵押行为发生在小王租赁行为之前,故小王只能搬离此房屋。

二、同一财产同时存在抵押权与建设工程价款优先权

民法典第807条规定,“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。

最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确指出:“建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权”,且“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。施工人工程价款优先受偿权优先于抵押权,而施工人工程价款优先受偿权尚不能对抗 “交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者”,根据举重以明轻的法律解释和适用原则,抵押权亦不能对抗出卖人业已将房屋现实交付于支付全部或者大部分款项的买受人,但如果此时出卖人尚未将房屋现实交付于买受人,则抵押权仍可以就该抵押物实现。

实现抵押权后,出卖人应向买受人承担违约责任,甚至可以依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的规定,由买受人向出卖人主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

三、同一财产存在两个以上抵押权

关于此点,民法典已予明确。民法典第414条规定,“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已经登记的,按照登记的时间先后确定清偿顺序;(二)抵押权已经登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权,清偿顺序参照适用前款规定”。

四、同一财产同时存在动产抵押权与质权

如果是动产抵押,且该动产上还存在他人质权,则是抵押权优先受偿还是质权优先受偿?关于此点,担保法和物权法均未有规定。

民法典第415条规定,“同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”已经登记的动产抵押权与质权的冲突解决按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。那么未抵押登记的动产抵押权与质权的冲突如何解决呢?抵押权与质权的根本区别在于抵押权的设定不转移抵押物的占有,而质权的设定,根据民法典第429条规定,“质权自出质人交付质押财产时设立。”即质权的设定必须转移质物的占有,由出质人将质物交付质权人占有。质权人丧失占有质物之时,就是质权消灭之日。但担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,质权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。因此,质权不能丧失对质物的占有,否则将丧失质权。此时,质权人通过对质物的占有、管理、控制,无论是与质押人协议还是通过法院实现质权,均极易可行。而如果认定抵押权优先,则抵押人并不实际占有抵押物,其即使与抵押人协商价折价处理抵押物,由于此时的抵押物在质权人掌控之中,其亦无法实现。动产抵押既未转移占有,亦未进行登记,不能起到任何公示作用和意义,而质押业已转移质物的占有,对质权人而言,具有公示作用和意义,亦应首先保护。

五、同一财产同时存在动产抵押权与留置权

民法典第457条规定,“同一动产上已经设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。” 如果是动产抵押(抵押权自抵押合同生效时设立),且该动产上还存在留置权时,留置权优先受偿。

六、同一财产同时存在动产购买价款抵押优先权与其他担保权

民法典第416条规定,“动产抵押担保的主债权是抵押物的价款,标的物交付后十日内办理抵押登记的,该抵押权人优先于买受人的其他担保人受偿,但是留置权人除外。”此种情况,留置权人优先受偿,之后是动产购买价款抵押权受偿,再之后是其他担保物权受偿。

七、同一财产同时存在动产抵押权与抵押财产受让权

民法典404条规定,“以动产抵押的,不得对抗正常经营活动中已经支付合理价格并取得抵押财产的买受人。” 因此,正常经营活动中已经支付合理价格并取得抵押财产的买受人应优先保护。


 
来源:辽宁日报 北国客户端
责任编辑:孙阳